Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости...

^ Раздел 4. Оценка способом сопоставления продаж .

4.1. Методологические базы оценки сравнительным подходом .


Способ сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной инфы о недавнешних сделках купли-продажи. Для часто продаваемых объектов Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... этот способ дает более достоверную величину рыночной цены.

При продажах огромных доходных объектов информация об экономических свойствах и критериях реализации нередко недосягаема либо неполна, потому в таких случаях способ сопоставления продаж Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... может только найти спектр, в каком более возможно будет находиться величина рыночной цены.

Значимым ограничительным фактором способа сопоставления продаж является достоверность получаемой инфы, потому что хоть какое отличие критерий реализации сопоставимого Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... объекта от обычных рыночных критерий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке исходя из убеждений сопоставления продаж основывается на прямом сопоставлении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости. При корректировке Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... цены реализации объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сопоставления к объекту оценки.

Последовательность внедрения способа сопоставления продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной инфы обо всех факторах, имеющих Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... отношение к объектам сопоставимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сопоставления и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сравнение оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен либо исключения из Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... перечня сравнимых;

4. Приведение ряда характеристик цены сравнимых объектов к одному либо к спектру рыночной цены исследуемого объекта.

На первом шаге осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по собственному предназначению, техническим характеристикам, конструктивным решениям схожи либо близки Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... к оцениваемому.

На втором шаге определяются единицы сопоставления, приняв за базу цена 1.кв.м. площади.

На 3-ем шаге из перечня объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом шаге объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с внедрением способов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать последующие Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и публичного питания характерен все более увеличивающийся спрос при довольно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних 2-ух лет. Как следствие – повышение цен Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... на коммерческую недвижимость. Стоит отметить, что высочайшие арендные ставки, имеющиеся на рынке нежилой недвижимости, также непостоянность арендных отношений, приводит к тому, что более прибыльным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает повышение спроса на Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сейчас имеют широкий спектр. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия публичного питания) более необходимыми факторами, влияющими на цена недвижимости, являются положение объекта, удобство подъезда Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... на личном и публичном транспорте, наличие автомобильные стоянки, высочайший уровень и качество отделки. Не считая того, огромное воздействие на цена этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Мелкие площади помещений, созданных для публичного питания, имеют огромную Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... ценность и еще более презентабельны для возможных инвесторов, чем огромные.


4.2. Начальная информация по объектам – аналогам .


Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с схожей интегрированной площадью и предназначением сильно мало. Потому Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.


Таблица 4.1.

Информация об Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... объекте оценке и объектах аналогах.

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Стоимость




549000

683800

57292

185417

46560

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины

19

Ул. Карла Маркса, 21

Дата оценки

01.01.2006

1.08.2004

1.08.2004

27.12.2002

30.12.2002

31.10.2003

Площадь помещений, м.кв.

461

300

1050

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

212,06

270

379

50,64

194,212

48,12

Год постройки

1953

1960

1979

1945

1951

1948

Функциональное предназначение оценочной Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Публичное питание

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Цена 1 м2 оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Размещение в здании

нижний этаж

нижний этаж

цокольный

нижний этаж

подвал

подвал

Материал стенок

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Состояние

Евро-ремонт

Евро-ремонт

Евро-ремонт

ремонт из отчеств.

мат.

Евро-ремонт

требуется кап.ремонт




4.3. Оценка объектов недвижимости способом Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... корректировок .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о стоимости листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Потому по всем объектам Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... аналогам проводилась корректировка на время реализации. Для определения корректировки был проанализирован рост цены строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.


Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... дату оценки .

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого, 56/2

Революци-

онная,

9

пр-т Скорины,

19

Ул.Карла Маркса, 21

Дата оценки

01.01.2006

1.07.2005

1.07.2005

27.12.2002

30.12.2002

31.10.2003

Индекс СМР

1428,495

1200,845

1200,845

670,59

670,59

847,03

Рост цен ,%




6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%



Объекты-аналоги находятся в различных многофункциональных зонах и их положение Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на положение производилась методом анализа цены 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к цены 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Необходимо Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... подчеркнуть, что объект аналог № 1 и объект оценки, размещены в зданиях, которые по собственному предназначению относятся к фабричным объектам и по кадастровой оценке земляных участков попадают в промышленную зону. Но сами интегрированные помещения Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы городка и по аннотации кадастровой оценки земель населенных пт относятся к иным зонам в деловом центре. Потому Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... цена 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом предназначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное разделение (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости...:

С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) , (4.1)


Где

Кф1 – коэффициент разделения для объекта –аналога ;

Кф2– коэффициент разделения для объекта оценки .


Коэффициенты принимались из аннотации по кадастровой оценке земель населенных пт РБ. Результаты корректировок на функциональное Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... положение представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной корректировки на функциональное разделение объекта оценки .

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Номер оценочной Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Цена 1м2 оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Корректировка на оценочную зону




0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%



Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, потому что этот объект размещен в зоне 30 мин. доступности до Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... центра городка. Коэффициент корректировки принят по аннотации кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) , (4.3)

где

Км1 – коэффициент разделения для объекта –аналога (26,58%.)

После проведения 2-ух вышеназванных корректировок Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... проводилась корректировка на положение по формуле:

С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА , (4.4)

Где:

С1м2ОФО- цена 1 м2 земляного участка объекта Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... оценки

С1м2ОФ ОА- цена 1 м2 земляного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное разделение объекта оценки.

Результаты корректировок на положение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на положение

Характеристики

Объект оценки

Объекты Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Функциональное предназначение оценочной зоны

О1111

О1111

ЖМ1111

О1111

ЖМ1111

ЖМ1111

Цена 1м2 оценочной зоны при корректировке Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... на функцию

179,98

167,60625

173,19

173,421

191,925

191,925

Корректировка на положение




7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%



Так как объекты аналоги №3 и №4 размещаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их цены на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... формуле:

C1м2 п. п.%= (Ка - Ка п ) / Ка п , (4.5)

где

Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на нижнем этаже

Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... либо цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного либо подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного либо подвального этажа

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса,

21

Размещение в здании

нижний этаж

цокольный и нижний этаж

нижний этаж

нижний этаж

подвал

подвал

Коэффициенты к арендной плате

1

0,9

1

1

0.75

0.75

Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал, %




11,11%

0,00%

0,00%

33,33%

33,33%



Объекты оценки отличаются от объектов Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей цена 1 м2 общей площади понижается.

Потому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

Таблица 4.6.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины, 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... 19

Ул. Карла Маркса, 21

Площадь помещений, м.кв.

461

366

1052

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

212,06

270

379

50,64

194,212

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,46

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Относительная корректировка ,%




-37,64%

27,68%

15,00%

-0,00%

15,00%



Таблица 4.7.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости..., 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса, 21

Площадь помещений, м.кв.

66,34

366

1052

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

49,4

270

379

50,64

194,212

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,75

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Относительная корректировка ,%




1,35%

109,99%

89,13%

64,46%

89,13%



Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В 3-ем объекте выполнен Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... обыденный ремонт пару лет вспять с применением российских материалов, а в 5-ом объекте на момент реализации требовался полный ремонт. В других объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Цена евроремонта Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной цены евроремонта по объекту оценки.

Так как Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... 1 и 2-й объекты –аналоги только выставлены на продажу. Приобретенная цена после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной цены. По результатам анализа Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Так как в накладном и доходном подходе рыночная цена определяется без Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной цены кафе и бара способом сопоставления продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .


Таблица 4.8.

Определение рыночной цены объекта оценки способом сопоставления продаж (по кафе) .

Характеристики

Объект оценки

Объекты Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

 

 

549000

683800

57292

185417

46560

Положение

Ул. Красноватая, 23

пр-т Скорины 56

Ул. Притыцкого 56/2

Ул. Революци-онная 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса 21

Рост цен ,%

 

6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%

Цена 1 м2 базисной оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Площадь помещений, м.кв.

458

366

1052

126,6

422,2

120,3

в том числе рабочей

210,7812

270

379

50,64

194,212

48,12

Коэффициент рабочих Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... площадей

0,46

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Цена

1 м2,долл.

 

1500

650

453

439

387

Корректировка на время реализации

 

98,70

42,77

357,84

347,26

161,67

Скорректированная цена на время реализации

 

1599

693

810

786

549

Цена 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию

179,98

167,60625

173,19

173,421

191,925

191,925

Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земляного участка объекта оценки ,%

 

0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%

Корректировка на 1м2 общей Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... площади на функцию земляного участка

 

0

346

-81

393

274

Скорректированная цена на функцию земляного участка

 

1599

1039

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%

 

0,00%

26,58%

0,00%

0,00%

0,00%



продолжение таблицы 4.8

1

2

3

4

5

6

7

Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность

 

0

173

0

0

0

Скорректированная цена 1м2 на Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... транспортную доступность

 

1599

1212

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на положение

 

7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%

Корректировка цены 1м2 на положение

 

110,73

25,48

30,65

-48,95

-34,15

Cкорректированная цена 1 м2 на положение

 

1710

1237

760

1131

789

Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

-37,64%

27,68%

15,00%

0,00%

15,00%

Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

-565

180

122

0

82

Скорректированная цена Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... на разницу рабочих площадей

 

1145

1417

882

1131

871

Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,%

 

11,11%

0,00%

0,00%

33,33%

33,33%

Корректировка на подвал

 

167

0

0

262

183

Cкорректированная цена 1 м2 на подвал

 

1312

1417

882

1393

1054

Корректировка на евроремонт

 

0,00%

0,00%

17,32%

0,00%

43,30%


окончание таблицы 4.8

1

2

3

4

5

6

7

Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт

 

0

0

140

0

238

Cорректированная цена

 

1312

1417

1022

1393

1292

Относительная корректировка 1м2 общей Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... площади на листинг продаж,%

 

5,00%

5,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка 1м2 на листинг продаж

 

61

68

0

0

0

Cкорректированная цена 1 м2 общей площади с учетом листинга продаж, долл.

 

1251

1349

1022

1393

1292

Корректировка на НДС

 

176

196

156

212

197

Cкорректированная цена 1 м2, долл.без учета НДС

 

1075

1153

866

1180

1095

Cумма корректировок

 

1177

1010

644

1264

1005

Относительная корректировка,%

911%

78,47%

155,38%

142,36%

287,83%

259,78%

Рассчитанный вес аналога в Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... цены объекта оценки,%

100%

8,61%

17,06%

15,63%

31,61%

28,53%

Стоимостная величина весового соотношения аналога в цены объекта оценки

 

92,56

172,31

135,39

373,09

312,29



Таблица 4.9

Определение рыночной цены объекта оценки способом сопоставления продаж ( по бару ) .

Характеристики

Объект оценки

Объекты аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

 

 

549000

683800

57292

185417

46560

Положение

Красноватая, 23

пр-т Скорины 56

Ул. Притыцкого Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... 56/2

Ул. Революци-онная, 9

пр-т Скорины 19

Ул. Карла Маркса 21

Рост цен ,%

 

6,58%

6,58%

79,07%

79,07%

41,77%

Цена 1 м2 базисной оценочной зоны

179,98

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Площадь помещений, м.кв.

65,30

366

1 052

126,60

422,20

120,30

в том числе рабочей

49,40

270

379

50,64

194,21

48,12

Коэффициент рабочих площадей

0,76

0,74

0,36

0,40

0,46

0,40

Цена 1 м2, долл.

 

1500

650

453

439

387

Корректировка на время реализации

 

98,70

42,77

357,837

347,263

161,672

Скорректированная цена на время Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... реализации

 

1599

693

810

786

549

Цена 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию

179,98

167,61

173,19

173,42

191,93

191,93

Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земляного участка объекта оценки ,%

 

0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%

Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земляного участка

 

0

346

-81

393

274

Скорректированная цена на функцию земляного Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... участка

 

1599

1039

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%

 

0,00%

26,58%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность

 

0

173

0

0

0



продолжение таблицы 4.9

1

2

3

4

5

6

7

Скорректированная цена 1м2 на транспортную доступность

 

1500

1212

729

1180

823

Относительная корректировка 1м2 общей площади на положение

 

7,38%

3,92%

3,78%

-6,22%

-6,22%

Корректировка Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... цены 1м2 на положение

 

110,73

25,48

30,65

-48,95

-34,15

Cкорректированная цена 1 м2 на положение

 

1710

1237

760

1131

789

Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

1,35%

109,99%

89,13%

64,46%

89,13%

Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей

 

20

715

722

507

489

Скорректированная цена на разницу рабочих площадей

 

1730

1952

1482

1638

1278

Относительная корректировка 1м2 общей Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... площади на подвал,%

 

11,11%

0,00%

0,00%

33,33%

33,33%

Корректировка на подвал

 

167

0

0

262

183

Cкорректированная цена 1 м2 на подвал

 

1897

1952

1482

1900

1461

Корректировка на евроремонт

 

0,00%

0,00%

17,32%

 

43,30%

Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт

 

0

0

140

0

238

Cкорректированная цена

 

1897

1952

1623

1900

1698

Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,%

 

5,00%

5,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка 1м2 на листинг продаж

 

91

94

0

0

0

Cкорректированная цена 1 м2 с Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... учетом листинга

 

1806

1858

1623

1900

1698


окончание таблицы 4.9

1

2

3

4

5

6

7

Корректировка на НДС

 

263

274

248

290

259

Cкорректированная цена 1 м2, долл.без учета НДС

 

1543

1584

1375

1610

1439

Cумма корректировок

 

750

1670

135

834

661

Относительная корректировка, %

677%

50,00%

256,92%

29,86%

190,01%

170,72%

Рассчитанный вес аналога в цены объекта оценки,%

100%

7,38%

37,95%

4,41%

28,06%

25,21%

Стоимостная величина весового соотношения аналога в цены объекта оценки

 

90,11

601,13

60,64

451,69

362,84



Результаты расчетов Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... рыночной цены кафе и бара способом сопоставления продаж представлены в таблице 4.10.


Таблица 4.10

Результаты расчета рыночной цены кафе и бара способом сопоставления продаж.

Объект оценки

Согласованная величина цены

1 м2 , долл.

Курс бакса

Площаль помещения , м2

Цена помещения Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости..., долл.

Цена помещения , тыс. руб.

Кафе

1086

2152

458,22

497 627

1 070 893 304

Бар

1566

2152

65,30

102 260

220 063 520


Таким макаром рыночная цена общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)


ВЫВОД:

Рыночная цена интегрированных помещений Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости... строения, размещенного по адресу: г. Минск, ул. Красноватая, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. либо 599 887 долл. США .

в т. ч.:

-помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. либо 497 627 баксов США ;

-помещений бара – 220 063 тыс Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж - Пояснительная записка дипломного проекта «Оценка рыночной стоимости....руб. либо 102 260 баксов США .




razdel-4-finansovoe-obespechenie-inklyuzivnogo-obrazovaniya-detskij-fond-oon-yunisef-inklyuzivnoe-obrazovanie-v.html
razdel-4-gastroenterit-gastroenterokolit-rotavirusnaya-infekciya.html
razdel-4-glava-11-grazhdanskogo-processualnogo-kodeksa-kodeksa-ukraini-predostavlen-portalom-nedvizhimosti-ukraini.html